意见领袖 |郭施亮

前二十年，国内房地产市场经历了一轮黄金发展阶段，但随着房价的非理性上涨，房子的居住属性却不断减弱，房子的金融属性却显著提升，这显然偏离了“房住不炒”的初衷。近年来，与房地产市场有关的政策措施陆续出台，房产投机者明显感到了压力，但从系列房产政策的引导措施来看，对刚需住房以及改善性住房频吹暖风，意在满足刚需及改善住房的实际需求。

(资料图片仅供参考)

全面实现不动产统一登记，最直接的影响是实现信息有效衔接，并逐渐改变过去不动产登记比较分散的内部体系，并从本质上提升信息透明度以及执行效率。

全面实现不动产统一登记，是否意味着房地产税即将到来？

这些年来，关于房地产税的消息有不少。可以这样理解，全面实现不动产统一登记，或为房地产税的征收奠定了基础。随着不动产统一登记的不断成熟、不断完善，未来在住房信息联网等环节，将会提供更全面的数据支持，待相关工作准备就绪，房地产税的征收时机也就成熟了。

不动产统一登记，并不局限于房屋本身。在实际操作中，全面实现不动产统一登记，从城市房屋到农村宅基地，并涵盖了所有不动产物权的不动产统一登记。通过建立起成熟的不动产统一登记制度，未来不动产登记数据库将覆盖全国，并实现实时更新的功能，对提升资源资产利用效益、提升执行效率具有积极性的影响作用。

不动产统一登记制度的全面实现，对房地产市场并没有明确性的利好或利空的影响。从政策措施的建立分析，意在明确不动产权利的归属，并提升不动产交易的效率。随着不动产登记制度的全面实现，未来将会更好推动住房信息的联网，房叔房姐们的房产信息也就一目了然了，自然牵涉到不少利益群体的切身利益。

全面实现不动产统一登记制度，并加快住房信息的联网，将会是推动房地产税落实的重要前提条件。一旦房地产税正式落地，未来很可能会影响到房地产市场的走向，尤其是对房产投机者、囤房囤地的炒家构成不少的影响。

无论是不动产统一登记，还是房地产税的落地，对房价的影响会比较深刻，但并非预示着房价会大幅下跌。对房地产市场来说，影响它的投资逻辑，主要取决于货币政策环境、土地供应状况以及市场实际需求等因素。

不动产统一登记或更倾向于完善数据库信息，并提升资源资产的利用效益，从实际影响分析，未必会对房价构成冲击影响。但是，如果配合住房信息联网、房地产税以及遗产税等措施的出台，那么对房价的冲击影响也会显著增加。

近两年，国内房企上市公司的走势存在明显的分化迹象，房企洗牌速度显著提升。或者，从未来房地产市场的发展趋势分析，或更倾向于头部化、专业化，掌握大量现金流、净负债率较低，且回款能力强的房企，可能更具有竞争的优势。经历一轮大洗牌之后，优秀房企的市场占有率可能会更高，但对现金流不佳的普通房企来说，未来可能会存在被洗牌的压力。

在房地产市场处于加速洗牌的过程中，资本市场对房地产股票的估值定价会更加保守谨慎，部分房企也面临着转型的压力。即使今年以来房贷利率成本有所下降，但面对房产投资回报预期的下降，房地产市场的投资需求还是有待提升，需求量不足、回报预期不高，也很难获得资本市场给予较高的估值定价水平。

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